사회초년생이 독립을 하거나 첫 신혼집을 구할 때 가장 두려운 것은 무엇일까요? 바로 "내 피 같은 보증금을 떼이면 어떡하지?"라는 걱정일 것입니다. 집을 계약할 때 공인중개사가 "이 집 깨끗해요, 문제없어요"라고 말해도, 내 눈으로 직접 확인하지 않으면 안심할 수 없습니다.
그 확인의 기준이 되는 서류가 바로 등기사항전부증명서(구 등기부등본)입니다. 집의 신분증이자 건강검진표와 같은 이 서류, 딱 3가지 핵심만 알면 사기 위험을 90% 이상 피할 수 있습니다. 오늘은 부동산 초보자도 1분 만에 파악할 수 있는 등기부등본 해독법을 알려드립니다.
1. 등기부등본, 어디서 보고 어떻게 구성되나?
등기부등본은 '대법원 인터넷 등기소' 사이트나 앱에서 주소만 알면 누구나(집주인 허락 없이) 열람할 수 있습니다. 수수료 700원만 내면 됩니다.
이 서류는 크게 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부: 건물의 겉모습 (주소, 면적, 층수 등)
- 갑구: 집 주인에 대한 정보 (소유권)
- 을구: 빚에 대한 정보 (소유권 이외의 권리)
2. [갑구] 확인: "진짜 집주인이 맞는가?"
'갑구'에서는 소유권의 변동 사항을 보여줍니다. 가장 마지막에 '소유자'라고 적힌 사람의 이름과 주민등록번호 앞자리, 주소를 확인하세요.
✅ 체크 포인트: 부동산 계약서를 쓸 때 나온 집주인의 신분증과 등기부등본 갑구의 소유자가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 만약 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 요구해야 하며, 가급적이면 소유자와 직접 통화하거나 대면 계약을 하는 것이 안전합니다.
주의: 갑구에 '가압류', '가처분', '경매개시결정' 같은 무시무시한 단어가 있다면 뒤도 돌아보지 말고 그 집은 피해야 합니다.
3. [을구] 확인: "이 집에 빚이 얼마나 있는가?" (가장 중요!)
전세 사기 예방의 핵심은 바로 '을구'입니다. 여기에는 집을 담보로 빌린 돈, 즉 '근저당권'이 기록됩니다.
집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다면, 만약 집이 경매로 넘어갔을 때 은행이 세입자보다 먼저 돈을 가져갈 권리가 생깁니다. 이를 '선순위 근저당'이라고 합니다.
✅ 안전한 집 계산법: 단순히 빚이 있다고 위험한 것은 아닙니다. [집 시세의 70% > (근저당 채권최고액 + 내 보증금)] 공식이 성립해야 안전하다고 봅니다. 예를 들어, 매매가 3억 원짜리 집에 은행 빚이 1억 원 있고, 내 전세금이 1억 5천만 원이라면? (빚 1억 + 보증금 1.5억 = 2.5억)은 집값(3억)의 83% 수준이므로 '깡통 전세' 위험이 있어 위험합니다. 통상적으로 빚과 보증금의 합이 집값의 70% 이하인 집을 추천합니다.
참고: 을구에 '기록사항 없음'이라고 깨끗하게 비어 있다면, 빚이 없는 아주 안전한 집입니다.
4. 언제 확인해야 할까? (타이밍의 중요성)
등기부등본은 살아있는 생물과 같아서 오늘 깨끗해도 내일 빚이 생길 수 있습니다. 따라서 최소한 3번은 확인해야 합니다.
- 계약 전: 집을 보러 갔을 때 가계약금을 넣기 전 확인.
- 잔금 치르는 날: 이사 당일, 잔금을 입금하기 직전에 다시 확인. (그 사이 주인이 대출을 받았을 수 있음)
- 전입신고 후: 확정일자와 전입신고를 마친 뒤 며칠 후 변동이 없는지 확인.
마치며: 특약 한 줄이 내 돈을 지킨다
등기부등본을 볼 줄 안다면 계약서 특약 사항에 "잔금일 다음 날까지 현재의 등기부 상태를 유지한다(추가 대출 금지)"라는 문구를 넣을 것을 당당히 요구할 수 있습니다.
내 소중한 보증금을 지키는 것은 공인중개사도, 집주인도 아닌 바로 '나 자신의 지식'입니다. 다음 글에서는 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 반드시 가입해야 하는 '주택청약종합저축'의 모든 것(무주택 기간, 1순위 조건 등)에 대해 알아보겠습니다.